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2007年2月24日 (土)

BOE分析に挑戦

本で読む理論的なことと実際にやってみることの難しさを痛感している。現在ケーススタディーとして不動産投資にかかるBOE分析をやっているがこれがなかなか思うようにはかどらない。ブログに逃げてきてしまった。BOE分析とはBack-Of-the-Envelop Analysisのことで封筒の裏で出来る簡単な数値計算分析ということだそうだ。封筒の裏どころかエクセル上で苦戦している。

ようは、NOI, CFO, FC, CFAF, ROA(= Cap Rate), ROEを簡単に出しましょうということなのであるがこれがややこしい。CAPEX、テナント内装工事費負担、仲介手数料、修繕積立金等思ったより項目が多い。特に、CFOがわずかに変わっただけでCFAFが大きく変更するので、どの数値が正しいのか分からなくなってくる。前提条件を少しでも変えると数値が大きく異なるので、その点をビジネスとしてどう判断するのかが求められる。

今までも、ビジネス判断を求められたことがあるが、理論値が比較的平均値に収まりやすいものばかりだったので、この度は苦労している。特に不動産は数値分析と直感の2つが折り合って初めてうまくいくということが直感でよく分かった。

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コメント

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